In beginsel betaalt u wanneer u vervroegd aflost een boete. In sommige situaties is dit echter niet het geval. In de hypotheekvoorwaarden of de hypotheekakte kunt u lezen onder welke voorwaarden u boetevrij kunt aflossen. Bij de meeste hypotheekverstrekkers kunt u uw hypotheek boetevrij aflossen in de volgende gevallen:

• Aan het einde van de rentevasteperiode;
• Bij verkoop van de woning;
• Bij executieverkoop van de woning (onder voorwaarden);
• Bij het tenietgaan van de woning;
• Bij uitkering uit een overlijdensrisicoverzekering;
• Als de dagrente hoger is dan uw contractrente.

Wanneer u uw hypotheek wilt oversluiten omdat de dagrente aanzienlijk lager is dan uw contractrente bent u een boete verschuldigd. Deze boete is fiscaal aftrekbaar en meestal gelijk aan de zogenaamde contante waarde van het renteverschil. Dit wil zeggen dat de boete de huidige waarde is van het verschil tussen de dagrente en de contractrente voor de resterende rentevasteperiode.

Bij veel hypotheekverstrekkers is het mogelijk om jaarlijks een deel van de hypotheek boetevrij af te lossen. Dat boetevrij deel wordt uitgedrukt als percentage van het oorspronkelijk geleend bedrag. Kijk hiervoor naar de hypotheekvoorwaarden of de hypotheekakte.

Het oversluiten van uw hypotheek is in feite niets anders dan het aangaan van een geheel nieuwe hypotheeklening en daarmee het aflossen van de oude. Het voordeel hiervan moet liggen in de aantrekkelijkere voorwaarden van de nieuwe hypotheek. Bijvoorbeeld omdat deze nieuwe hypotheekvorm veel beter aansluit bij uw persoonlijke situatie. De meest voorkomende reden waarom mensen hun hypotheek oversluiten is een lagere rente.

Zij hebben in het verleden een hypotheek afgesloten tegen bijvoorbeeld 8% rente. Inmiddels bedraagt de rente bijvoorbeeld 5%. De rentevaste periode van de hypotheek loopt nog enkele jaren door. Het voordeel van het op dit moment oversluiten van de hypotheek is dat direct kan worden geleend tegen de nieuwe rente van 5%. Wel dient er een behoorlijke boeterente aan de oude hypotheekverstrekker te worden voldaan. U kunt laten berekenen of het voordeel van de lagere rente opweegt tegen de boeterente. Wanneer de resterende rentevaste periode niet te lang is en het verschil in rentepercentage voldoende groot dan zal dit het geval zijn.

Wanneer u ervoor kiest om uw hypotheek over te sluiten aan het einde van een rentevaste periode dan bent u geen boeterente verschuldigd. Wel dient u ermee rekening te houden dat het overstappen naar een nieuwe hypotheekverstrekker andere kosten met zich kan meebrengen zoals notariskosten, afsluitprovisie en taxatiekosten.

Tenslotte is bij het oversluiten van een bestaande hypotheek een belangrijk aandachtspunt de looptijd van de nieuwe lening. U geniet in het huidige fiscale stelsel maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek. Wanneer u na verloop van de eerste vijf jaren hiervan ervoor kiest om uw hypotheek over te sluiten dient u er rekening mee te houden dat u nog maar 25 jaar gebruik kunt maken van de fiscale hypotheekrenteaftrek. Wanneer de looptijd van de nieuwe hypotheek desondanks wederom 30 jaar is, komt u de laatste vijf jaren van de looptijd voor een vervelende verassing te staan. Door het wegvallen van het fiscale voordeel stijgen uw netto woonlasten aanzienlijk. Houdt hiermee rekening bij het oversluiten van uw bestaande hypotheek.

Voor het afsluiten van een hypotheek ontvangen hypotheekbemiddelaars een bemiddelingsprovisie van de geldverstrekker. Daarbovenop krijgen zij vaak nog een bonusprovisie. Wanneer u daarnaast ook een verzekering afsluit, bijvoorbeeld een overlijdensrisicoverzekering, dan ontvangt de bemiddelaar ook hierover een bemiddelingsprovisie en eventueel een bonusprovisie.

De hoogte van de provisies verschillen per geldverstrekker. De ene geldverstrekker biedt een hogere provisie dan de andere. Daarnaast verschilt de hoogte ook per hypotheekvorm. Een beleggingshypotheek levert veel meer provisie op dan een annuïteitenhypotheek. Het risico bestaat dat bemiddelaars een voorkeur hebben voor een bepaald product of een geldverstrekker waardoor de objectiviteit te wensen overlaat.

Met ingang van 1 januari 2009 zijn bemiddelaars verplicht u te vertellen wat hun provisie is wanneer u daarnaar vraagt. Veel bekende bemiddelaars hebben toegezegd ook op dit moment reeds hun provisie op verzoek kenbaar te maken. Wij adviseren u hiernaar te vragen. Het is daarnaast voor bemiddelaars mogelijk om een deel van hun provisie in te leveren ten gunste van hun klant. Indien ze een klant willen binnenhalen kunnen ze een stukje provisie inleveren en zodoende gunstigere voorwaarden voor hun klant verkrijgen. Informeer hiernaar bij uw bemiddelaar en doe uw voordeel hiermee.

Er zijn specifieke voorwaarden verbonden aan het kwalificeren voor de NHG. De koopsom mag niet hoger zijn dan € 236.607,14 (cijfers 2008) bij een bestaand huis inclusief de kosten van een eventuele verbouwing. Bij een nieuwbouwwoning bedraagt dit bedrag € 245.370,37 (cijfers 2008). De totale kosten van de woning mogen inclusief de aankoopkosten niet meer bedragen dan € 265.000 (cijfers 2008). Daarnaast moet uw inkomen uiteraard voldoende zijn om de hypotheeklast te kunnen dragen.

De aanvraag voor NHG loopt via uw geldverstrekker. De kosten hiervoor bedragen eenmalig 0,45% (cijfers 2008) over het gehele hypotheekbedrag. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Bovendien verdient u deze kosten snel terug doordat u een aanzienlijk lagere hypotheekrente betaalt dan ingeval u geen gebruik maakt van de NHG. De NHG kunt u aanvragen op het moment dat u een nieuwe woning koopt en op het moment dat u uw bestaande woning gaat verbouwen.

Wanneer u woont in een woning die uw eigendom is dan moet u bij uw aangifte inkomstenbelasting het eigenwoningforfait opgeven. Dit houdt in dat een bepaald percentage van de WOZ-waarde van de woning bij uw inkomen in Box 1 wordt geteld. Daarnaast mag u de hypotheekrente die u betaalt aftrekken van uw inkomen. In de regel levert dit per saldo een negatieve post op.

Dit betekent dat uw belastbaar inkomen wordt verlaagd doordat u een eigen woning bezit en hypotheekrente betaalt. Dit leidt tot een belastingteruggaaf welke u in delen per maand kunt ontvangen indien u een verzoek tot voorlopige teruggaaf indient bij de Belastingdienst. Dit heeft als voordeel dat u in de maand dat u de rente dient te voldoen ook de belastingteruggave ontvangt. In de berekening van uw woonlasten wordt ook al rekening gehouden met dit fiscale voordeel. Na een periode van dertig jaar hebt u geen recht meer op aftrek van hypotheekrente.

Sinds 1 januari 2004 is daarnaast de bijleenregeling ingevoerd. Deze fiscale regeling houdt in dat wanneer u uw woning verkoopt en een duurdere nieuwe woning koopt, u de overwaarde die vrijkomt bij verkoop van de oude eigen woning dient in te brengen in de volgende koopwoning. Doet u dit niet, dan krijgt u te maken met een beperking van de renteaftrek.

Tenslotte wordt u als woningeigenaar geconfronteerd met diverse gemeentelijke heffingen. U moet hierbij denken aan onroerendzaakbelasting, rioolrechten, afvalstoffenheffing en reinigingsrechten.

De nominale rente is de rente die u op jaarbasis betaalt over het hypotheekbedrag zonder rekening te houden met de afsluitprovisie of het moment van betalen. De effectieve rente is de rente die ook rekening houdt met de afsluitprovisie alsmede het feit dat de rente niet per jaar wordt betaald, maar maandelijks. De effectieve rente is zodoende altijd wat hoger dan de nominale rente. Hypotheekverstrekkers adverteren in de regel met de nominale rente.

U kunt bij het afsluiten van een hypotheek kiezen voor verschillende renteduren. Zo is het mogelijk om de rente variabel te laten. De hoogte van een variabele rente wordt elke maand of elk kwartaal opnieuw vastgesteld en kan daardoor ook steeds wijzigen. Voordeel is dat u direct profiteert van een rentedaling. Nadeel is dat rentestijgingen ook direct leiden tot hogere maandlasten. Het kiezen voor een variabele rente brengt dus risico met zich mee.

U kunt dit risico beperken door de rente voor een bepaalde periode vast te zetten. Hierdoor wordt u niet verrast door rentestijgingen. Nadeel is dat hoe langer u de rente vastzet, des te hoger het rentepercentage wordt. Bovendien profiteert u niet van rentedalingen. De meest voorkomende rentevasteperioden zijn 1 jaar, 5 jaar en 10 jaar.

Het hypotheekbedrag dat u maximaal kunt lenen hangt af van verschillende factoren:

• Uw inkomsten; Om uw woonlasten te kunnen voldoen dient u te beschikken over een vast inkomen. Op basis daarvan berekent de hypotheekverstrekker welke woonlasten voor u verantwoord zijn en hoe hoog de maximale hypotheek kan zijn. De meeste geldverstrekkers baseren uw maximale hypotheek op uw beider inkomens. Houdt er rekening mee dat uw situatie in de toekomst kan veranderen. Gaat één van u beiden minder verdienen, door welke oorzaak ook, dan dient de ander deze inkomensachteruitgang op te vangen. Om problemen te voorkomen laten sommige mensen het inkomen van hun partner bij de berekening van hun maximale hypotheek dan ook (deels) buiten beschouwing.
• Uw uitgaven; Wanneer u vaste financiële verplichtingen heeft, dan kunnen deze een rol spelen bij het berekenen van uw maximale hypotheek. U moet dan denken aan een lening die geregistreerd staat bij het BKR, een alimentatieverplichting of een doorlopend krediet.
• De hypotheekvorm;
• De waarde van het nieuwe huis; Het onderpand op de lening vormt het huis. Zodoende is ook de waarde hiervan van belang. Als u de lening niet meer kunt betalen, zal de hypotheekverstrekker de woning verkopen. Het is dus belangrijk dat het onderpand van voldoende waarde is. Dit wordt vastgesteld middels een taxatie.
• De rentestand; De kosten van een hypotheek worden uitgedrukt in de rente die u maandelijks betaalt. Wanneer de rente laag is, zijn de netto woonlasten dus overeenkomstig laag. Hierdoor is het mogelijk om bij een lage rente relatief veel te lenen. Bij een hoge hypotheekrente geldt uiteraard het omgekeerde.
• Toekomstverwachtingen; Sommige hypotheekverstrekkers houden ook rekening met uw toekomstverwachtingen. Staat u aan het begin van uw carrière en heeft u een hoge opleiding genoten. Dan ziet u toekomstig inkomen er waarschijnlijk anders uit dan van een lager opgeleide veertiger. Dit kan de hoogte van uw maximale hypotheek positief beïnvloeden.
• Wat u zelf wilt uitgeven; Een aspect dat de laatste jaren vaak onderbelicht blijft is de vraag hoeveel u zelf maandelijks kwijt wilt zijn aan woonlasten. Wellicht wijkt uw uitgavenpatroon sterk af van het gemiddelde en wilt u veel minder maandelijks besteden aan wonen. Omdat u bijvoorbeeld veel geld steekt in een hobby. Het is zeer belangrijk hierbij stil te staan alvorens een jarenlange verplichting aan te gaan.

• Hypotheekvorm; Wat voor een soort hypotheek wordt er aangeboden. Is er sprake van een aflossingsvrije hypotheek, een spaarhypotheek of toch een hybride hypotheek. Al deze vormen hebben verschillende eigenschappen. Eigenschappen die misschien wel of niet bij uw persoonlijke situatie en specifieke wensen passen. Ga allereerst na welke hypotheekvorm het beste bij u past en kijk vervolgens naar de verschillende aanbiedingen.
• Prijs van de hypotheek; De eigenschap van een hypotheek waar het meeste aandacht aan wordt besteed is de prijs ervan. Hoeveel bedragen de maandelijkse lasten? Hoe hoog is de afsluitprovisie? Hoe lang staat de rente vast? U kunt deze aspecten pas vergelijken wanneer u uitgaat van de hypotheekvorm die het beste bij u past. Verschillende hypotheekvormen op basis van prijs met elkaar vergelijken is niet mogelijk. U vergelijkt dan immers appels met peren. De ene hypotheekvorm is misschien wel erg goedkoop maar geeft u weinig zekerheid en bouwt geen vermogen op voor aflossing van de hypotheek op het eind van de looptijd.
• Voorwaarden van de hypotheek; Minstens zo belangrijk als de prijs van een hypotheek zijn de gestelde voorwaarden. Het afsluiten van een hypotheek vindt immers plaats voor een zeer lange periode, meestal 30 jaar. In deze periode kan veel gebeuren. Denkt u maar eens aan een verhuizing. Kunt u in dat geval uw huidige hypotheek meenemen? Of wanneer u in de toekomst wilt verbouwen. Is het dan mogelijk om eenvoudig extra geld op te nemen? En is het mogelijk om boetevrij vervroegd af te lossen? Al deze voorwaarden kunnen in de toekomst voor u belangrijk zijn. Het is daarom zaak om deze voorwaarden goed naast elkaar te leggen bij het vergelijken van verschillende hypotheken.

Uiteraard is een goede ondersteuning in dit traject voor velen noodzakelijk. Wij adviseren u een betrouwbare en goede adviseur in de hand te nemen die u ondersteunt in het ingewikkelde proces van hypotheken vergelijken.

Er zijn verschillende manieren om een offerte aan te vragen. Allereerst is het mogelijk dit te doen bij een bemiddelaar in hypotheken. Voordeel hiervan is dat bemiddelaars contact hebben met meerdere geldverstrekkers, waardoor u een goed overzicht van de mogelijkheden krijgt. Ook kunt u rechtstreeks bij een geldverstrekker, bijvoorbeeld uw eigen bank, terecht. Dit heeft het voordeel dat u als vaste klant wellicht bepaalde extra’s kunt bedingen zoals een lagere rente, een lagere afsluitprovisie of afwijkende voorwaarden. Nadeel hiervan is dat u alleen het aanbod van deze ene geldverstrekker krijgt te zien. U dient dan zelf veel tijd te investeren in het bezoeken van andere geldverstrekkers.

Het is daarnaast belangrijk goed te kijken naar de geldigheidsduur van de offerte en de voorwaarden met betrekking tot het veranderen van de rentestand. Na het ondertekenen van een voorlopig koopcontract en de hypotheekofferte duurt het meestal nog enige tijd voordat de aankoop en financiering juridisch wordt bekrachtigd bij de notaris. De hypotheekofferte geeft u in deze periode zekerheid. Een niet getekende offerte is gemiddeld tien werkdagen geldig. Tekent en retourneert u de offerte binnen deze periode dan is deze, afhankelijk van de geldverstrekker, drie tot zes maanden geldig. Dit betekent dus dat u deze periode heeft om de overdracht en hypotheekakte bij een notaris te laten vastleggen.

Belangrijk hierbij zijn de voorwaarden welke zijn opgenomen in de offerte met betrekking tot de rente. Met het tekenen van de offerte sluit u het risico van tussentijdse rentestijging uit. U heeft de zekerheid dat u, wanneer de hypotheekakte wordt gepasseerd binnen de gestelde termijn, tegen de rente opgenomen in de offerte kunt lenen. Ook wanneer de rente in de tussentijd stijgt. Maar wat nu wanneer de rente tussentijds daalt? In dat geval is het bij sommige geldverstrekkers mogelijk om hiervan wel te profiteren. Dit is afhankelijk van de voorwaarden in de hypotheekofferte. Kijk hier goed naar voordat u uw keuze maakt.